Prix de l'immobilier neuf en 2026 : le guide pour décrypter le marché

Le chiffre de référence est celui de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) : 5 209 €/m², prix de vente moyen des logements collectifs neufs réservés en France entière au premier trimestre 2026. C'est une hausse de 0,6 % sur un an (5 177 €/m² au T1 2025), et la moyenne annuelle 2025 s'établit à 5 113 €/m², soit +2,7 % par rapport à 2024.

Concrètement, un T3 neuf d'environ 65 m² vaut en moyenne 342 809 € en France au T1 2026, toujours selon la FPI. Le marché se divise en deux sous-ensembles : l'Île-de-France à 5 862 €/m² (+2,2 % sur un an) et les autres régions à 4 859 €/m² (+0,3 %). L'écart entre Paris et la province reste massif : plus de 1 000 €/m² les séparent.

Le point le plus récent disponible (deuxième trimestre 2026) est moins précis : la FPI, par la voix de son président Pascal Boulanger, évoque un prix moyen des appartements neufs « légèrement supérieur à 5 000 €/m² ». Aucune valeur exacte vérifiable n'a été retrouvée — le dossier de presse FPI du T2 2026 n'est pas accessible — et nous préférons le dire clairement plutôt qu'inventer un chiffre.

Derrière cette moyenne nationale, la dispersion est considérable : le 9e arrondissement parisien (10 660 €/m²) vaut près de 2,5 fois le SCOT de Lille (4 316 €/m²). C'est pourquoi ce guide détaille les prix ville par ville : la moyenne France entière est un repère macroéconomique, pas un prix d'achat.

Et les maisons individuelles neuves ?

Pour les maisons, la donnée vient de l'enquête ECLN du SDES (données provisoires du T2 2026) : une maison individuelle neuve réservée coûte en moyenne 359 452 € en France. Le détail par taille : 213 575 € pour les 3 pièces et moins, 341 747 € pour les 4 pièces, 543 666 € pour les 5 pièces et plus. Attention, ce prix correspond à la réservation TTC — maison, dépendances et terrain compris — hors frais de notaire.

Sur trois ans, le neuf a continué à grimper avant de se stabiliser. Au T1 2023, la FPI publiait 5 634 €/m² en Île-de-France et 4 824 €/m² dans les autres régions, avec une croissance de +5,9 % sur un an à l'époque. Trois ans plus tard, au T1 2026 : 5 862 €/m² en Île-de-France (+4,0 %) et 4 859 €/m² dans les régions (+0,7 %). La moyenne nationale, elle, est passée de 4 979 €/m² au T1 2024 à 5 209 €/m² au T1 2026, soit +4,6 % en deux ans. (La moyenne nationale du T1 2023 n'a pas été publiée par la FPI : données non disponibles.)

Un autre indicateur raconte une histoire un peu différente : l'indice national SeLoger des prix du neuf recule de 1,3 % depuis 2023 (-0,5 % sur un an), après +7,3 % sur sept ans. Nuance essentielle : SeLoger mesure des prix affichés dans les annonces, pas des prix de transactions réellement signées. Ce n'est pas le même objet que la FPI, et les deux peuvent diverger quand les négociations s'intensifient.

Cette résistance apparente des prix contraste avec l'effondrement des volumes : 92 352 logements réservés en 2025 (-10,8 % par rapport à 2024), 18 740 mises en vente au T2 2026 (-17,9 % sur un an). Les promoteurs vendent moins, mais ne bradent pas : leurs coûts de production, eux, ne baissent pas. C'est tout le paradoxe du marché actuel — et la raison pour laquelle les prix affichés (SeLoger, -1,3 % depuis 2023) et les prix signés (FPI, +4,6 % en deux ans) racontent deux histoires différentes.

L'Insee, le SDES et les notaires apportent un troisième regard avec leurs indices de prix (base 100 en 2015) : au T1 2026, le neuf atteint 131,2 (+0,5 % sur le trimestre, +0,1 % sur un an) contre 127,4 pour l'ancien. Et au T2 2026, pendant que l'ancien recule de 0,8 % sur un an, le neuf reste quasi stable : l'écart de trajectoire se creuse donc légèrement en faveur du neuf.

Si les prix du neuf résistent alors que les volumes s'effondrent — 92 352 logements réservés en 2025, soit -10,8 % par rapport à 2024, et des mises en vente en chute de 17,9 % sur un an au T2 2026 — c'est que le prix de sortie reflète des coûts de production que les promoteurs ne peuvent plus comprimer. Trois facteurs structurels, documentés, expliquent ce niveau.

Le foncier, de plus en plus contraint

Premier facteur : la rareté du terrain constructible. La FPI pointe un foncier « toujours plus sous contrainte », entre objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), friches à dépolluer et collectivités réticentes à densifier. Résultat : chaque mètre carré constructible coûte plus cher à produire, et ce coût se répercute mécaniquement sur le prix de vente.

Des coûts de construction durablement élevés

Deuxième facteur : les coûts de construction ont fortement augmenté depuis 2022, tirés par les matières premières et des normes environnementales renforcées. L'indice du coût de la construction (ICC) s'établit à 2 058 au T1 2026, contre 2 056 au trimestre précédent — un plateau élevé, pas une détente. En 2025, les prix du neuf ont progressé de 1,5 % en Île-de-France et de 3,5 % dans les autres régions malgré l'effondrement des volumes, preuve que la pression des coûts l'emporte sur celle de la demande.

RE2020, fiscalité, autorisations : des contraintes qui se paient

Troisième facteur : le cadre réglementaire et fiscal. La FPI explique la résistance des prix par « le maintien de coûts de production élevés, sous l'effet notamment des contraintes réglementaires et fiscales et des difficultés liées aux autorisations ». La RE2020 impose des performances énergétiques et environnementales exigeantes — un progrès pour l'occupant, mais un surcoût de construction incompressible.

Le contexte général éclaire ce paradoxe : pendant que l'investissement dans le neuf reculait de 14,4 % en 2025, les transactions dans l'ancien repartaient à +12,7 %. Le neuf ne souffre pas d'un problème de prix « déconnecté » au sens strict : il souffre de coûts de production rigides dans un marché où le pouvoir d'achat des acquéreurs, lui, a fondu.

Question simple, réponse honnête : il n'existe pas de chiffre national publié de l'écart neuf/ancien en €/m². L'Insee publie des indices, pas des niveaux de prix ; les notaires publient des médianes locales, pas de moyenne nationale. Toute moyenne nationale de « l'écart » que vous croiserez est donc une construction, pas une statistique officielle.

Pourquoi cet écart national n'existe-t-il pas ? Parce que les organismes ne mesurent pas la même chose : l'Insee et les notaires publient des indices de prix et des médianes locales pour l'ancien, la FPI des prix moyens de réservations pour le neuf, SeLoger des prix d'annonces. Il n'y a donc pas de dénominateur commun national. Méfiez-vous des infographies qui comparent une moyenne FPI à une médiane notariale sans le préciser : l'écart affiché dépend autant de la méthode que du marché.

Ce que l'on peut dire avec des sources solides, ce sont des écarts de trajectoire : au T1 2026, l'indice du neuf (131,2) dépasse celui de l'ancien (127,4) sur une base 100 en 2015, et au T2 2026 l'ancien recule de 0,8 % sur un an quand le neuf reste quasi stable. Le neuf surperforme donc légèrement l'ancien sur la période récente.

À l'échelle des villes, des écarts indicatifs sont calculables en rapportant le prix FPI du neuf aux repères de l'ancien (notaires, SeLoger, baromètres). Périmètres et méthodologies diffèrent — ville contre agglomération, transactions contre annonces, moyennes contre médianes — : ce sont des ordres de grandeur, à lire comme tels. Fourchette constatée : environ +6 % à Lyon, +25 à +30 % à Bordeaux, +30 à +36 % à Toulouse, +33 % à Nantes, +38 % à Marseille, +10 à +27 % à Lille, +10 à +15 % à Paris, et jusqu'à +50 % à Montpellier, le plus élevé du panel.

Rappel utile pour comparer le coût total d'acquisition : le neuf bénéficie de frais de notaire réduits par rapport à l'ancien. Le détail chiffré fait l'objet de notre guide dédié, à consulter avant de trancher entre les deux marchés.

Le tableau ci-dessous rassemble les huit villes du cluster. Chaque ligne précise le périmètre exact (ville, agglomération, métropole) et la période, parce qu'un prix sans périmètre ne veut rien dire. Paris fait bande à part : la FPI ne publie aucun chiffre pour Paris intra-muros, seulement le niveau régional Île-de-France (5 862 €/m² au T1 2026).

Pour Paris, les repères disponibles sont une fourchette d'environ 7 800 à 8 000 €/m² dans les secteurs périphériques à 14 500 €/m² et plus dans les zones centrales, des prix par arrondissement autour de 10 660 €/m² dans le 9e et 10 720 €/m² dans le 20e, et un T3 neuf affiché en moyenne à 878 000 € (+2,16 % en six mois). L'ancien parisien tourne autour de 9 500 à 9 700 €/m².

Quelques lectures par marché. À Lyon, le neuf (4 992 €/m² en agglomération, stable sur un an) ne dépasse l'ancien que d'environ 6 % — l'un des écarts les plus faibles du panel. À Toulouse, les prix restent stables malgré la crise des volumes, avec des réservations nettes en hausse de 6 % au T1 2026. À Nantes, la baisse de 6,4 % du neuf en fait l'une des plus fortes corrections du panel FPI, et les notaires de l'Ouest notent un recul du neuf de 1,7 % sur les actes 2025.

* Écarts indicatifs : périmètres et méthodologies différents entre le neuf (réservations FPI) et l'ancien (médianes notariales, annonces). À lire comme des ordres de grandeur.

Deux lignes méritent un commentaire. Montpellier affiche le prix le plus élevé du panel provincial et la plus forte baisse (-12 % sur un an au T2 2026), mais la FPI régionale signale un effet de composition des programmes vendus : la moyenne bouge avec la typologie des logements réservés le trimestre, pas seulement avec le marché. À manier avec prudence. À l'inverse, Lille combine la plus forte hausse du panel (+5,9 %) et des réservations nettes en redémarrage (+38 % au T1 2026) — le seul marché du panel qui repart vraiment.

Bordeaux est le cas particulier méthodologique : la ville n'apparaît pas dans l'annexe par intercommunalité du dossier national FPI du T1 2026. Le chiffre de 5 500 €/m² est une estimation éditoriale, corroborée par une seconde source, à présenter comme telle — pas comme une statistique FPI ou notariale.

Le prix au m² moyen est un repère de marché, pas une fiche technique. Deux programmes affichés au même prix au m² peuvent recouvrir des réalités très différentes. Voici les six points à vérifier avant de comparer.

• Surface habitable ou surface utile ? Vérifiez ce que couvre le m² annoncé : la surface habitable seule, ou avec balcons, terrasses et caves comptés à part. Quelques mètres carrés d'écart changent le prix total de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
• Parking inclus ou en sus ? Les statistiques FPI sont calculées hors parking. Dans une grille commerciale, vérifiez systématiquement si le stationnement est compris ou facturé à part : il modifie sensiblement le prix total.
• Prestations et normes comparables ? RE2020, équipements, finitions, parties communes : un prix au m² bas avec des prestations minimales n'est pas une bonne affaire. Comparez à prestations équivalentes.
• Effet typologie : les petites surfaces se vendent plus cher au m². À Lyon, un T1 neuf tourne autour de 6 314 €/m² contre 5 647 €/m² pour un T3. Comparer un studio et un 4 pièces au m² n'a pas de sens sans cette correction.
• Effet de composition : la moyenne d'une ville bouge selon les programmes vendus le trimestre. Un prix moyen en baisse peut simplement refléter des ventes sur des programmes plus abordables, pas une baisse généralisée.
• Localisation dans l'immeuble : étage, orientation, vis-à-vis. Deux logements d'un même programme n'ont pas la même valeur au m² — la grille de prix interne du promoteur le reflète.

L'effet typologie, chiffré : à Lyon, le prix au m² du neuf varie fortement selon la taille du logement (Le Figaro Immobilier, octobre 2026).

La bonne méthode : comparez le prix total TTC, parking inclus, à typologie et prestations équivalentes — jamais le seul prix au m² affiché. Et méfiez-vous des moyennes nationales appliquées à une ville : avec 5 209 €/m² en moyenne France entière, on achète à Lille (4 316 €/m²) et on est loin du compte à Paris (10 660 €/m² dans le 9e).

C'est exactement le rôle de Pierris : nous ne vendons aucun programme et ne gérons aucun stock. Notre travail est de vous aider à décrypter les grilles de prix, à comparer les programmes à armes égales et à vérifier que le prix demandé est cohérent avec le marché local.

Moralité : un T1 « cher » au m² n'est pas forcément une mauvaise affaire, et un T4 « bon marché » au m² n'est pas forcément une bonne affaire. Comparez toujours à typologie équivalente.

Transparence méthodologique : chaque chiffre de ce guide vient d'une source publiée, dont les références exactes figurent en bas de page. Voici ce que mesurent les principaux organismes cités.

• FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) : prix de vente moyens des logements collectifs réservés, en €/m² habitable, hors parking, TVA au taux normal. Calculés sur les réservations nettes des promoteurs, qui couvrent environ 90 % du marché. Périmètres : intercommunalités et agglomérations — Paris intra-muros n'est pas publié, seule l'Île-de-France l'est.
• Insee, SDES et notaires : indices de prix (base 100 en 2015), pas des niveaux en €/m². Ils décrivent des trajectoires, pas des prix affichables sur une grille.
• SeLoger, Zimo, Trouver-un-logement-neuf.com : prix affichés ou demandés dans les annonces. Utiles pour sentir le marché, mais ce ne sont pas des prix de transactions signées.
• Notaires, baromètres (lesiteimmo), Efficity : médianes locales ou estimations, avec des périmètres variables — ville contre agglomération, actes notariés contre annonces, moyennes contre médianes.

Les limites à garder en tête : une moyenne masque les dispersions (à Paris, de 7 800 à plus de 14 500 €/m² selon les secteurs) ; un prix moyen trimestriel bouge avec la composition des ventes, comme l'illustre Montpellier ; et les écarts neuf/ancien calculés sur des périmètres différents restent des ordres de grandeur indicatifs.

Pourquoi afficher « données non disponibles » plutôt qu'une estimation ? Parce qu'un prix inventé ou extrapolé coûte plus cher qu'une absence : il fausse votre budget et votre négociation. Quand la donnée institutionnelle manque — Bordeaux 2026, Paris intra-muros, le T2 2026 national — nous le signalons et nous utilisons la meilleure donnée disponible en la qualifiant : estimation éditoriale, fourchette, prix par arrondissement.

Enfin, certaines données n'existent tout simplement pas à date (octobre 2026) et nous l'écrivons noir sur blanc : le prix national précis du neuf au T2 2026, la moyenne nationale du T1 2023, l'écart neuf/ancien national en €/m², une moyenne « ville de Paris » du neuf, et une donnée institutionnelle FPI pour Bordeaux en 2026. Quand un chiffre n'est pas sourçable, nous préférons l'absence à l'invention.