Dispositif Jeanbrun 2026 : amortissement et conditions

Le Pinel s'est terminé le 31 décembre 2024 : aucun nouvel investissement n'est possible depuis le 1er janvier 2025. Pendant plus de dix ans, ce dispositif a reposé sur un principe simple : une réduction d'impôt calculée sur le prix du bien, en échange d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans sous plafonds de loyers et de ressources.

Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances pour 2026 promulguée le 19 février 2026, crée un statut du bailleur privé qui rompt avec cette logique. Ici, pas de réduction d'impôt : le mécanisme repose sur l'amortissement. Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction du prix du bien. Si cette déduction dépasse vos revenus fonciers, le surplus génère un déficit foncier, imputable sur votre revenu global.

Conséquence directe : l'avantage ne dépend plus de votre impôt à payer, mais de vos revenus fonciers et de votre tranche d'imposition. Un investisseur déjà détenteur de revenus fonciers et fortement imposé y trouve un levier puissant. Un investisseur sans revenus fonciers devra construire sa stratégie autrement. C'est ce changement de paradigme qu'il faut comprendre avant tout calcul.

Le principe est simple. Vous achetez un logement neuf pour le louer nu. Chaque année, pendant au minimum 9 ans, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage d'une base amortissable fixée à 80 % du prix d'achat. Les 20 % restants correspondent au foncier, exclu du calcul : un terrain ne s'amortit pas.

Trois niveaux d'amortissement existent, liés au niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer : plus le loyer est encadré (niveau social ou très social), plus le taux d'amortissement est élevé. Chaque niveau est assorti d'un plafond annuel : même si le calcul théorique dépasse ce plafond, la déduction annuelle ne peut pas aller au-delà.

Exemple de calcul pas à pas (exemple illustratif). Vous achetez un appartement neuf à 200 000 €. Étape 1 : base amortissable = 200 000 € × 80 % = 160 000 € (les 40 000 € de foncier sont exclus). Étape 2 : amortissement annuel selon le niveau choisi — intermédiaire : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 € par an ; social : 160 000 € × 4,5 % = 7 200 € par an ; très social : 160 000 € × 5,5 % = 8 800 € par an. Étape 3 : vérification des plafonds — 5 600 €, 7 200 € et 8 800 € sont tous inférieurs à leurs plafonds respectifs (8 000 €, 10 000 €, 12 000 €) : la déduction s'applique en totalité.

Sur 9 ans, ce même bien à 200 000 € permet donc de déduire 50 400 € de vos revenus fonciers au niveau intermédiaire, 64 800 € au niveau social et 79 200 € au niveau très social. C'est sur cette assiette réduite que votre impôt sur les revenus fonciers est ensuite calculé, année après année.

L'amortissement n'est accordé qu'en contrepartie d'engagements précis. Les voici, sans détour.

Une location nue, pendant 9 ans minimum

Le bien doit être loué nu : la location meublée est exclue du dispositif. L'engagement de location est de 9 ans minimum. C'est la contrepartie directe de l'avantage fiscal : pendant toute cette durée, vous devez respecter les plafonds de loyers correspondant au niveau choisi, ainsi que les plafonds de ressources applicables aux locataires.

Ce point est non négociable dans votre stratégie : si vous envisagez la location meublée, même partiellement ou temporairement, le dispositif Jeanbrun n'est pas fait pour vous. Le statut LMNP reste dans ce cas la voie à étudier.

Des plafonds de loyers et de ressources

Pour chaque niveau (intermédiaire, social, très social), le loyer mensuel ne peut pas dépasser un plafond exprimé en euros par mètre carré et par mois, qui varie selon la zone géographique du bien. Des plafonds de ressources s'appliquent également aux locataires : le dispositif vise à loger des ménages aux revenus encadrés, avec des seuils d'autant plus exigeants que le niveau est social.

Voici les plafonds de loyers 2026 indicatifs, en €/m²/mois, par zone et par niveau :

Lecture du tableau (exemple illustratif) : pour un appartement de 50 m² en zone A loué au niveau intermédiaire, le loyer mensuel maximal est de 50 × 14,49 € = 724,50 €. Au niveau très social dans la même zone, il tombe à 50 × 8,12 € = 406 €. Le choix du niveau est donc un arbitrage : un loyer plus encadré donne droit à un taux d'amortissement plus élevé, mais réduit le revenu locatif brut. Calculez les deux effets avant de trancher.

Pas de location au cercle familial proche

Il est interdit de louer le bien à un membre de votre cercle familial proche, jusqu'au 2e degré : parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants. Le dispositif finance du logement locatif pour des tiers, pas l'optimisation fiscale d'un logement occupé par la famille. Vérifiez ce point avant d'acheter si vous envisagiez de loger un proche.

Le cas particulier de l'ancien rénové

Le dispositif ne se limite pas au neuf. Un logement ancien peut en bénéficier après une rénovation lourde, à trois conditions cumulatives : un taux d'amortissement de 3 à 4 % par an, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, et un diagnostic de performance énergétique (DPE) de niveau A ou B après travaux.

L'objectif est clair : orienter l'investissement vers la rénovation énergétique du parc existant. En pratique, faites chiffrer les travaux par des professionnels avant d'acheter : atteindre 30 % du prix en travaux et décrocher un DPE A ou B suppose un programme de rénovation sérieux, pas un simple rafraîchissement.

Les calculs ci-dessous sont des exemples illustratifs, construits uniquement à partir des taux et plafonds du dispositif. Ils montrent comment l'amortissement se calcule pas à pas, et comment le plafond annuel peut écrêter l'avantage sur les biens les plus chers.

Exemple 1 : studio neuf à 150 000 €, niveau intermédiaire

Prix d'achat : 150 000 €. Base amortissable : 150 000 € × 80 % = 120 000 €. Amortissement annuel : 120 000 € × 3,5 % = 4 200 €. Vérification du plafond : 4 200 € est inférieur à 8 000 €, la déduction s'applique en totalité. Sur 9 ans : 4 200 € × 9 = 37 800 € déduits de vos revenus fonciers.

Exemple 2 : appartement neuf à 200 000 €, niveau social

Prix d'achat : 200 000 €. Base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 €. Amortissement annuel : 160 000 € × 4,5 % = 7 200 €. Vérification du plafond : 7 200 € est inférieur à 10 000 €, déduction intégrale. Sur 9 ans : 7 200 € × 9 = 64 800 € déduits de vos revenus fonciers.

Exemple 3 : appartement neuf à 280 000 €, niveau très social

Prix d'achat : 280 000 €. Base amortissable : 280 000 € × 80 % = 224 000 €. Calcul théorique : 224 000 € × 5,5 % = 12 320 €. Vérification du plafond : 12 320 € dépasse 12 000 € — la déduction annuelle est donc plafonnée à 12 000 €. Sur 9 ans : 12 000 € × 9 = 108 000 € déduits de vos revenus fonciers. Cet exemple montre le rôle du plafond : au-delà d'un certain prix, le taux facial ne s'applique plus en totalité.

Le choix du niveau n'est pas qu'une question de taux d'amortissement : il oppose revenu locatif brut et économie d'impôt. Prenons un même bien neuf de 200 000 €, 50 m², en zone A (exemple illustratif). Au niveau intermédiaire, le loyer maximal est de 50 × 14,49 € = 724,50 € par mois, soit 8 694 € par an, pour un amortissement de 5 600 € par an. Au niveau très social, le loyer maximal tombe à 50 × 8,12 € = 406 € par mois, soit 4 872 € par an, pour un amortissement de 8 800 € par an.

L'écart : 3 822 € de loyers annuels en moins (8 694 − 4 872), contre 3 200 € d'amortissement annuel en plus (8 800 − 5 600). Le niveau très social sacrifie du revenu brut pour gagner de la déduction fiscale. Cet arbitrage ne se tranche pas dans l'absolu : il dépend de votre tranche d'imposition, de vos revenus fonciers existants et de votre besoin de cash-flow. Faites les deux calculs avant de choisir.

Trois stratégies dominent l'investissement locatif en 2026. Leurs logiques fiscales n'ont rien à voir : le tableau ci-dessous les met en regard sur les critères qui comptent vraiment pour un investisseur.

Comment lire ce comparatif : le Jeanbrun offre l'amortissement le plus lisible sur le neuf, mais au prix des contraintes les plus lourdes — 9 ans d'engagement, plafonds de loyers et de ressources, famille exclue. Le LMNP convient à la location meublée, sans engagement de durée imposé ni plafonds. Le déficit foncier classique reste la stratégie des travaux lourds dans l'ancien, sans plafonds ni engagement.

Le bon choix dépend de votre situation : fiscalité actuelle, revenus fonciers existants, appétence pour le meublé ou la nue, et type de bien visé. Un investisseur déjà fortement imposé sur des revenus fonciers tirera le meilleur du Jeanbrun ; un investisseur visant la flexibilité préférera le LMNP.

C'est le point le plus puissant — et le plus mal compris — du dispositif. L'amortissement se déduit de vos revenus fonciers. Si le montant amorti une année donnée dépasse vos revenus fonciers de l'année, la différence constitue un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global : il réduit donc votre assiette d'imposition au-delà de vos seuls revenus locatifs.

Concrètement, un investisseur qui perçoit déjà des loyers — via ce bien ou d'autres — peut voir son revenu imposable global diminuer chaque année pendant 9 ans. À l'inverse, un investisseur sans aucun revenu foncier ne tirera pas le plein parti du mécanisme : l'amortissement a besoin d'une assiette de revenus fonciers pour produire son plein effet. C'est la différence majeure avec le Pinel, dont la réduction d'impôt s'appliquait quel que soit le niveau de revenus fonciers.

Le dispositif s'adresse en priorité à trois profils :

• L'investisseur déjà imposé sur des revenus fonciers, qui cherche à réduire son assiette d'imposition chaque année pendant 9 ans.
• L'acheteur d'un logement neuf destiné à la location nue longue durée, prêt à accepter des loyers encadrés en échange d'un amortissement garanti.
• Le contribuable fortement imposé, pour qui chaque euro déduit du revenu global a un poids significatif.

Il est en revanche mal adapté à la location meublée (exclue), à la location à un proche (interdite jusqu'au 2e degré) et aux stratégies de revente rapide (engagement de 9 ans minimum). Comme tout dispositif fiscal, il ne doit jamais être la seule raison d'acheter : l'emplacement, la qualité du bien et le prix d'achat restent les vrais déterminants de la rentabilité sur 9 ans et au-delà.

• Le foncier (20 % du prix) est exclu de la base amortissable : votre effort fiscal porte sur 80 % du prix, pas 100 %.
• Les plafonds annuels (8 000 €, 10 000 €, 12 000 €) écrêtent l'avantage sur les biens les plus chers : vérifiez toujours le calcul théorique contre le plafond.
• Les plafonds de loyers réduisent le revenu locatif brut : raisonnez en rendement net après amortissement, pas en loyer facial.
• La location doit rester nue pendant toute la durée de l'engagement : un passage en meublé en cours de route fait sortir du dispositif.
• Dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix et le DPE final doit être A ou B : faites chiffrer par des professionnels avant d'acheter.
• Les textes d'application précisent les modalités pratiques : vérifiez la version en vigueur au moment de votre acquisition, avec un professionnel.

Taux, plafonds, zones, niveau de loyer, neuf ou ancien rénové : le dispositif Jeanbrun comporte assez de paramètres pour qu'une erreur de calcul coûte cher. Avant de signer, faites vérifier votre montage par un spécialiste de l'investissement dans le neuf, indépendant des promoteurs.