Investir dans le neuf en 2026 après le Pinel

Le dispositif d'investissement locatif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible d'engager un nouvel investissement éligible : aucun acte signé en 2025 ou 2026 ne peut générer de réduction d'impôt Pinel. Les engagements pris avant cette date sont maintenus jusqu'à leur terme : si vous avez investi en Pinel en 2024, vous continuez à bénéficier de votre réduction pendant toute la durée de votre engagement initial (6, 9 ou 12 ans).

Pour mémoire, les taux de réduction en vigueur lors de la dernière année du dispositif, en 2024, étaient de 9 % du prix d'achat pour un engagement de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans. La variante Pinel+, plus exigeante sur la qualité environnementale et les critères de confort du logement, offrait 12 %, 18 % et 21 % sur les mêmes durées. Ces taux appartiennent désormais à l'histoire fiscale : ils ne s'appliquent à aucun investissement réalisé en 2026.

Le législateur n'a pas prolongé le Pinel au-delà de 2024. Le dispositif avait déjà été raboté par étapes : taux dégressifs en 2023 puis 2024, recentrage sur les zones tendues et les bâtiments collectifs. Cette extinction programmée traduisait une volonté de changer de logique : au lieu d'une réduction d'impôt calculée en pourcentage du prix d'achat, le nouveau cadre privilégie l'amortissement, c'est-à-dire la déduction d'une fraction du prix chaque année des revenus locatifs.

Ce changement de philosophie n'est pas anodin. Avec le Pinel, l'avantage fiscal était acquis dès lors que les conditions étaient remplies, indépendamment du rendement réel du bien. Avec l'amortissement, l'avantage dépend des revenus locatifs : pas de loyers, pas de déduction. Le risque est mieux réparti entre l'investisseur et l'État, et l'incitation à acheter n'importe où, pourvu que le taux soit servi, disparaît en théorie.

Quatre mécanismes principaux s'offrent à l'investisseur dans le neuf en 2026. Chacun a sa logique, ses plafonds et ses contraintes. Aucun n'est une copie du Pinel : leurs rendements fiscaux dépendent de votre situation, de votre tranche d'imposition et du bien lui-même.

Le dispositif Jeanbrun : l'amortissement locatif du neuf

Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026 promulguée le 19 février 2026, est le successeur désigné du Pinel pour le logement neuf. Son principe : permettre à l'investisseur d'amortir son bien, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction du prix d'achat de ses revenus fonciers, pendant 9 ans.

Trois niveaux d'engagement existent. En location dite « intermédiaire », le taux d'amortissement est de 3,5 % par an avec un plafond de déduction de 8 000 € par an. En location « sociale », le taux passe à 4,5 % par an avec un plafond de 10 000 € par an. En location « très sociale », le taux est de 5,5 % par an avec un plafond de 12 000 € par an. Dans tous les cas, l'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'achat du logement, et l'engagement de location dure 9 ans.

Concrètement, l'amortissement réduit votre revenu foncier imposable : vous êtes imposé sur vos loyers diminués de la dotation annuelle d'amortissement. L'économie d'impôt dépend donc de votre tranche marginale d'imposition et de vos prélèvements sociaux. Plus votre tranche est élevée, plus l'amortissement « rapporte ». En contrepartie, le logement doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, variables selon le niveau d'engagement choisi.

Le LMNP au réel : l'amortissement par composants

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste en 2026 l'un des outils les plus puissants pour investir dans le neuf, notamment via un studio ou un deux-pièces meublé. Le principe : les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien par composants.

L'amortissement par composants consiste à décomposer le bien : le bâti s'amortit sur 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans, tandis que le terrain — qui représente 10 à 20 % du prix — n'est pas amortissable. Une règle encadre strictement ce mécanisme : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Autrement dit, il peut ramener votre résultat imposable à zéro, mais pas en dessous. L'excédent d'amortissement non utilisé est reportable sans limite de durée, année après année, jusqu'à épuisement.

Point important : l'amortissement en LMNP a été maintenu en 2026. Des amendements visant à le supprimer ont été déposés mais ne sont pas passés. En revanche, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente — sauf pour les résidences services, qui échappent à cette réintégration. La fiscalité à la revente s'en trouve alourdie : un point à intégrer dans votre calcul de rentabilité globale.

Le déficit foncier : pour la location nue

Le déficit foncier concerne la location nue : lorsque vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière hors TEOM, assurances) dépassent vos loyers, le déficit constaté peut s'imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le solde éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Dans le neuf, ce levier est mécaniquement limité : un logement neuf génère peu de travaux déductibles. Il reste pertinent dans des configurations particulières — par exemple un achat en VEFA suivi de travaux d'aménagement complémentaires, ou un bien neuf dont les premières années cumulent intérêts d'emprunt élevés et loyers encore modestes. Formulé prudemment : c'est un outil de complément, pas le cœur d'une stratégie dans le neuf.

La nue-propriété : investir sans fiscalité sur les loyers

Le démembrement temporaire de propriété consiste à acheter la nue-propriété d'un logement neuf tandis qu'un bailleur institutionnel en conserve l'usufruit, généralement pour 15 à 20 ans. Pendant cette période, vous ne percevez aucun loyer — mais vous n'êtes pas non plus imposé sur des revenus inexistants, et vous ne supportez ni la vacance locative ni la gestion.

À l'issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien, sans fiscalité sur cette « remontée ». L'intérêt économique repose sur la décote à l'achat : vous payez la nue-propriété moins cher que la pleine propriété, et la valeur de votre droit augmente mécaniquement à mesure que l'extinction de l'usufruit approche. C'est une stratégie patrimoniale de long terme, sans effet de levier fiscal annuel, adaptée à un investisseur qui n'a pas besoin de revenus complémentaires immédiats.

À noter, pour mémoire : le dispositif Denormandie, souvent cité à côté du Pinel, a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, mais il concerne l'ancien avec travaux de rénovation, pas le logement neuf. Il ne fait donc pas partie des leviers du neuf en 2026.

Le tableau ci-dessous synthétise les quatre leviers sur des critères comparables. Les chiffres cités sont ceux des textes en vigueur ; les appréciations de rendement dépendent de votre situation personnelle.

Un point transversal : le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an, continue de s'appliquer aux réductions et crédits d'impôt. Les mécanismes d'amortissement (Jeanbrun, LMNP) fonctionnent différemment — ils réduisent la base imposable plutôt qu'ils n'ouvrent une réduction d'impôt — mais la cohérence globale de votre stratégie fiscale doit être vérifiée avec un professionnel.

Prenons un exemple illustratif, calculé à partir des paramètres officiels du dispositif. Un investisseur achète un T2 neuf à 220 000 € et s'engage en location « intermédiaire » Jeanbrun pendant 9 ans.

La base amortissable représente 80 % du prix d'achat, soit 176 000 €. Le taux annuel de 3,5 % donne une dotation d'amortissement de 6 160 € par an (176 000 × 3,5 %). Ce montant est inférieur au plafond annuel de 8 000 € : l'investisseur peut donc déduire 6 160 € par an de ses revenus fonciers pendant 9 ans, soit 55 440 € de base imposable effacée sur la durée de l'engagement.

L'économie d'impôt réelle dépend de la tranche marginale d'imposition. À titre illustratif : pour un investisseur imposé à 30 %, 6 160 € de base effacée représentent environ 1 848 € d'impôt sur le revenu économisés par an, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux évités sur cette même base. Sur 9 ans, l'avantage fiscal total avoisine 16 600 € d'impôt sur le revenu — un ordre de grandeur, pas une promesse, car les loyers réellement perçus et la situation fiscale personnelle modulent le résultat final.

Même bien, même prix, mais exploité en location meublée au régime réel. Les hypothèses suivantes sont purement illustratives : loyers annuels de 9 600 € (800 € par mois), charges déductibles (hors amortissement) de 2 400 € par an — copropriété, assurance, taxe foncière, frais de gestion.

Le résultat avant amortissement s'établit à 7 200 € (9 600 − 2 400). L'amortissement par composants, à titre illustratif : terrain valorisé à 15 % du prix (33 000 €, non amortissable, dans la fourchette de 10 à 20 %), mobilier de 8 000 € amorti sur 8 ans (1 000 € par an), bâti de 179 000 € amorti sur 30 ans (environ 5 967 € par an). La dotation totale annuelle atteint environ 6 967 €.

Le résultat imposable devient 7 200 − 6 967 = 233 €, quasiment nul : l'investisseur ne paie quasiment pas d'impôt sur ses BIC cette année-là, alors qu'il a encaissé 7 200 € nets de charges. Si la dotation d'amortissement dépassait le résultat, l'excédent ne créerait pas de déficit : il serait reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée. C'est toute la force du LMNP au réel : un impôt proche de zéro pendant de longues années, en échange d'une plus-value plus taxée à la revente depuis la réintégration des amortissements en vigueur depuis le 15 février 2025.

Comparé au cas Jeanbrun, le LMNP au réel offre ici une neutralisation fiscale plus complète à court terme, sans engagement de durée ni plafonds de loyers — mais il impose la location meublée (ameublement, turnover parfois plus élevé) et une comptabilité rigoureuse. Le Jeanbrun, lui, s'applique à la location nue, avec un cadre normé sur 9 ans.

L'ère Pinel a laissé un enseignement que les investisseurs de 2026 auraient tort d'ignorer. Pendant des années, la réduction d'impôt — jusqu'à 21 % du prix en Pinel+ sur 12 ans — a conduit certains acheteurs à privilégier le taux fiscal sur la qualité intrinsèque du bien : emplacement secondaire, programmes surdimensionnés par rapport à la demande locative locale, prix au mètre carré déconnectés du marché de l'ancien environnant.

Le résultat, pour les moins bien conseillés : un bien difficile à relouer après la période d'engagement, une valeur à la revente inférieure au prix d'achat, et un avantage fiscal qui n'a jamais compensé la moins-value. La leçon est simple et elle vaut pour tous les dispositifs post-Pinel : le levier fiscal est un accélérateur, pas un fondement. Un T2 bien placé, proche des transports et des bassins d'emploi, avec un loyer cohérent avec le marché local, reste la condition première. Le dispositif fiscal — Jeanbrun, LMNP ou autre — vient ensuite optimiser une opération déjà saine.

C'est d'ailleurs la logique du dispositif Jeanbrun lui-même : l'amortissement ne produit d'effet que s'il y a des revenus locatifs à effacer. Un bien vacant ou sous-loué ne génère aucun avantage. Le système incite, mécaniquement, à acheter du locatif qui se loue vraiment.

Il n'existe pas de « meilleur » dispositif dans l'absolu, seulement des configurations gagnantes selon votre profil. Voici les questions à vous poser avant d'arbitrer.

• Votre tranche d'imposition : l'amortissement (Jeanbrun, LMNP) est d'autant plus rentable que votre tranche marginale est élevée. Dans les tranches basses, son intérêt diminue.
• Votre besoin de revenus : la nue-propriété ne verse rien pendant 15 à 20 ans ; le LMNP et le Jeanbrun génèrent des loyers imposés à taux réduit, voire quasi nuls en LMNP au réel.
• Votre horizon : 9 ans minimum pour le Jeanbrun, libre pour le LMNP, très long pour la nue-propriété.
• Votre appétence pour la gestion : le meublé (LMNP) demande plus de suivi que la location nue, avec un turnover locatif généralement plus élevé.
• Votre projet de revente : la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP depuis le 15 février 2025 peut changer l'équation si vous prévoyez de revendre à moyen terme.
• La qualité du bien avant tout : emplacement, transports, bassin d'emploi, prix au mètre carré cohérent avec le marché local. Le fiscal vient après.

Dans la pratique, la plupart des investisseurs combinent les approches dans le temps : un premier bien en LMNP au réel pour générer des revenus peu fiscalisés, puis un second sous Jeanbrun pour diversifier, par exemple. L'important est de modéliser chaque scénario avec vos chiffres réels — tranche d'imposition, capacité d'emprunt, apport — avant de signer.

Choisir entre Jeanbrun, LMNP au réel, déficit foncier ou nue-propriété ne se fait pas sur un tableau comparatif seul. Chaque option interagit avec votre fiscalité globale, votre capacité d'emprunt et le bien précis que vous visez. Un accompagnement indépendant — qui compare les programmes au lieu de vous vendre celui d'un promoteur unique — permet de vérifier que le montage fiscal sert une opération immobilière saine, et non l'inverse.

C'est le rôle de Pierris : cadrer votre besoin, sélectionner des programmes neufs cohérents avec votre stratégie, comparer les lots chiffre à l'appui, et vous suivre jusqu'à la livraison. L'étude personnalisée est le point de départ : elle confronte votre situation aux dispositifs 2026 réellement disponibles.