Les garanties du logement neuf

Un logement neuf est couvert par un ensemble de garanties légales que l''ancien ne propose pas. Elles ne se déclenchent pas seules. Il faut savoir laquelle s''applique, à qui écrire, et dans quel délai.

Quatre dispositifs comptent vraiment. Ils se cumulent et couvrent des désordres différents.

La garantie de parfait achèvement

Elle dure un an à compter de la réception des travaux, ou de la livraison pour l''acquéreur en VEFA.

Elle couvre tous les désordres signalés, quelle que soit leur importance : réserves inscrites au procès-verbal de livraison et désordres apparus pendant la première année. Une porte qui ferme mal, une fissure de retrait dans une cloison, un carrelage mal jointé, une VMC bruyante entrent dans ce champ.

Elle ne couvre pas l''usure normale ni les dommages causés par un mauvais usage. Elle ne couvre pas non plus ce que vous avez accepté sans réserve et qui relève du choix esthétique.

Pour l''activer, écrivez au promoteur en recommandé avec accusé de réception, en décrivant le désordre et en joignant des photos. Conservez chaque échange. La première année est celle où vous obtenez le plus facilement une intervention, parce que les entreprises sont encore mobilisées sur le site.

La garantie biennale

Elle dure deux ans à compter de la réception. On l''appelle aussi garantie de bon fonctionnement.

Elle couvre les éléments d''équipement dissociables du bâti, c''est-à-dire ceux que l''on peut remplacer sans abîmer la construction : radiateurs, ballon d''eau chaude, volets roulants, interphone, robinetterie, portes intérieures, chaudière individuelle, climatisation.

Elle ne couvre pas les éléments indissociables, comme une chape ou une canalisation encastrée. Ceux-là relèvent de la décennale si le désordre est grave.

La biennale impose la réparation ou le remplacement de l''équipement défaillant. Elle ne couvre pas les consommables ni l''entretien courant : filtres, piles, joints, ramonage.

La garantie décennale

Elle dure dix ans à compter de la réception. C''est la plus large et la plus lourde.

Elle couvre deux catégories de désordres. D''abord ceux qui compromettent la solidité de l''ouvrage : affaissement de plancher, fissures structurelles, défaut de fondation. Ensuite ceux qui rendent le bien impropre à sa destination, c''est-à-dire inhabitable ou inutilisable normalement : infiltrations récurrentes en toiture, défaut d''étanchéité d''une terrasse, isolation thermique tellement défaillante que le logement ne peut plus être chauffé raisonnablement, réseau d''évacuation inopérant.

Elle couvre aussi les éléments d''équipement indissociables du bâti lorsque leur défaillance provoque l''un de ces deux effets.

La décennale pèse sur les constructeurs et leurs assureurs. Elle suit le bien : si vous revendez avant la fin des dix ans, l''acquéreur suivant en bénéficie pour la durée restante. C''est un argument concret à la revente.

L''assurance dommages-ouvrage

C''est la garantie que l''on oublie et qui sert le plus.

Le maître d''ouvrage, ici le promoteur, doit la souscrire avant l''ouverture du chantier. Elle couvre les mêmes désordres que la décennale, mais elle change tout sur un point : elle préfinance les réparations sans attendre qu''un tribunal désigne un responsable.

Sans dommages-ouvrage, vous devriez prouver la faute d''un intervenant, attendre une expertise judiciaire, puis un jugement. Avec elle, l''assureur mandate un expert, se prononce dans un délai de soixante jours et, s''il accepte, propose une indemnité dans les quatre-vingt-dix jours. Il se retourne ensuite contre les responsables.

Vérifiez que l''attestation de dommages-ouvrage figure dans votre dossier. Elle doit être annexée à l''acte notarié ou remise à la livraison. Conservez-la : elle sera demandée à la revente.

Ce qui n''est couvert par aucune de ces garanties

Les désordres esthétiques mineurs constatés après la première année. Les dégradations liées à un défaut d''entretien. Les modifications que vous réalisez vous-même. Les dommages causés par un sinistre relevant de votre assurance habitation, comme un dégât des eaux dû à un appareil ménager.

Les nuisances de voisinage ou l''évolution de l''environnement immédiat ne relèvent pas non plus des garanties de construction.

Comment réagir en cas de désordre

Notez la date d''apparition. Photographiez. Identifiez la garantie applicable selon la nature du désordre et la date de réception.

Écrivez au promoteur en recommandé pendant la première année, puis à l''assureur dommages-ouvrage pour les désordres de nature décennale. Pour un équipement dissociable dans les deux ans, écrivez au promoteur en visant la garantie biennale.

Si le syndic est concerné, parce que le désordre touche les parties communes, saisissez-le en parallèle. Beaucoup de dossiers se perdent parce que la demande n''est pas adressée au bon interlocuteur.

Respectez les délais. Une déclaration hors délai est refusée, même si le désordre est réel.

Ce qu''il faut retenir

Un an pour tout signaler, deux ans pour les équipements, dix ans pour la structure et l''étanchéité, avec une assurance qui préfinance les travaux lourds.

Ces garanties donnent au neuf une sécurité réelle sur la première décennie. Elles supposent en contrepartie une discipline simple : conserver le procès-verbal de livraison, l''attestation de dommages-ouvrage et la trace écrite de chaque signalement.