Appels de fonds : l'échéancier légal

En VEFA, vous ne payez pas en une fois. Vous payez au rythme du chantier, selon un échéancier encadré par le code de la construction et de l''habitation. Le promoteur ne peut pas exiger plus que le plafond prévu à chaque étape.

Cet échéancier protège l''acquéreur. Il évite de financer un immeuble qui n''avance pas.

Les paliers réglementaires

La loi fixe trois plafonds cumulés, exprimés en pourcentage du prix de vente.

À l''achèvement des fondations, le promoteur peut avoir reçu au maximum 35 % du prix.

À la mise hors d''eau, c''est-à-dire lorsque la toiture est posée et que le bâtiment est couvert, le cumul monte au maximum à 70 %.

À l''achèvement de l''immeuble, le cumul atteint au maximum 95 %.

Les 5 % restants sont dus à la livraison, à la remise des clés.

Ces pourcentages sont des plafonds, pas des obligations. Beaucoup de promoteurs découpent plus finement, avec des étapes intermédiaires : signature de l''acte, ouverture du chantier, plancher haut du rez-de-chaussée, mise hors d''air, cloisons, équipements. Le découpage peut être plus progressif, jamais plus rapide que les plafonds légaux.

Un exemple de déroulé

Sur un logement à 300 000 €, un échéancier courant ressemble à ceci.

À la signature de l''acte notarié, 5 % soit 15 000 €, dépôt de garantie déduit s''il a été versé.

À l''achèvement des fondations, cumul à 35 %, soit un appel de 90 000 €.

À la mise hors d''eau, cumul à 70 %, soit un appel de 105 000 €.

À l''achèvement de l''immeuble, cumul à 95 %, soit un appel de 75 000 €.

À la livraison, le solde de 5 %, soit 15 000 €.

Entre le premier et le dernier appel, il s''écoule souvent dix-huit à vingt-quatre mois.

Ce que la banque débloque

Votre prêt n''est pas versé en une fois. La banque procède par déblocages successifs, à réception de chaque appel de fonds contresigné par vous.

Le processus est simple. Le promoteur vous adresse l''appel, accompagné d''une attestation d''avancement établie par l''architecte ou le maître d''œuvre. Vous vérifiez que l''étape correspond bien à la réalité du chantier. Vous transmettez l''appel à la banque avec votre accord de déblocage. La banque verse directement au promoteur.

Si vous avez un apport, il est en général mobilisé en premier, sur les premiers appels. Vérifiez ce point avec votre conseiller bancaire : cela change le montant des intérêts que vous paierez pendant le chantier.

Les intérêts intercalaires

Tant que le prêt n''est pas entièrement débloqué, vous ne remboursez pas de capital. Vous payez seulement des intérêts sur les sommes déjà versées. Ce sont les intérêts intercalaires.

Ils augmentent à chaque déblocage. Sur un prêt de 250 000 € à 3,5 %, la mensualité d''intérêts passe d''une trentaine d''euros après le premier appel à plus de 700 € après le troisième.

Deux options existent. Payer ces intérêts au fil de l''eau, ce qui alourdit votre budget mensuel pendant le chantier, surtout si vous êtes encore locataire. Ou demander leur report, appelé différé total, ce qui les capitalise et augmente le coût global du crédit.

Chiffrez les deux scénarios avant de signer l''offre de prêt. Sur deux ans de chantier, l''écart se compte en milliers d''euros.

Certaines banques proposent une franchise partielle sur les premiers mois. Demandez-la, elle ne s''accorde pas spontanément.

Ce que vous pouvez refuser

Vous n''avez pas à payer un appel de fonds qui ne correspond pas à une étape réellement atteinte. Demandez l''attestation d''avancement si elle n''est pas jointe.

Vous n''avez pas non plus à verser plus que le plafond cumulé de l''étape. Si un appel de fonds vous amène au-delà, signalez-le par écrit.

En cas de doute, une visite du chantier ou une photo datée suffit souvent à trancher. Beaucoup de promoteurs organisent des visites à des étapes clés. Demandez-en une avant la mise hors d''eau.

Les 5 % de la livraison

Le solde n''est exigible qu''à la remise des clés. C''est votre principal levier.

Si vous constatez des non-conformités ou des défauts apparents pendant la visite de livraison, inscrivez-les au procès-verbal. Vous pouvez alors consigner les 5 % chez le notaire ou un consignataire, plutôt que de les verser au promoteur. La somme est libérée lorsque les réserves sont levées.

Cette consignation est un droit, pas une faveur. Elle doit être annoncée le jour de la livraison, avant la remise des clés.

En cas de retard du chantier

Un retard décale les appels de fonds, donc le début du remboursement. Il décale aussi votre entrée dans les lieux, ce qui peut prolonger un loyer.

Vérifiez la durée de validité de votre offre de prêt. Les offres prévoient un délai maximum de déblocage, souvent douze à vingt-quatre mois. Un chantier plus long qu''anticipé peut vous obliger à renégocier, éventuellement à un taux différent.

Anticipez ce point dès la signature. Demandez à la banque quelle est la date limite de premier et de dernier déblocage, et faites-la figurer par écrit.

Ce qu''il faut retenir

Trois plafonds légaux : 35 % aux fondations, 70 % hors d''eau, 95 % à l''achèvement, plus 5 % à la livraison. Chaque appel se justifie par une attestation d''avancement. La banque débloque à votre accord.

Le poste à ne pas oublier reste les intérêts intercalaires. Ils ne figurent pas sur la plaquette commerciale et pèsent réellement sur votre budget pendant la construction.